CMVM recomenda cálculos mais claros
Segundo a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), a qualidade da informação incluída nos relatórios de avaliação de imóveis é deficiente, tendo verificado fragilidades nos processos de revisão e validação dos mesmos.
Depois de uma ação de supervisão nesta matéria, decidiu a CMVM, no passado dia 12.10.2022, avançar um conjunto de recomendações aos profissionais envolvidos na elaboração, utilização e validação dos relatórios de avaliação de imóveis.
Destacamos as seguintes recomendações:
Peritos avaliadores de imóveis
Os relatórios de avaliação elaborados pelos peritos avaliadores de imóveis devem seguir um conjunto de requisitos, tais como:
- Apresentar a avaliação realizada recorrendo a uma formulação acessível que permita compreender inequivocamente o valor final do imóvel;
- Apresentar consistência nas metodologias de avaliação e parâmetros utilizados para o apuramento do valor do imóvel em resultado da aplicação de, pelo menos, dois modelos de avaliação, bem como em quaisquer outras circunstâncias que influenciem o valor final do imóvel nos termos do respetivo relatório de avaliação;
- Incluir fundamentação adequada de todas as variáveis suscetíveis de influenciar o valor final do imóvel. Tal procedimento respeita não apenas a parâmetros utilizados na valorização de um imóvel pelo método do rendimento, mas igualmente por outras metodologias, nomeadamente ao nível do método do custo e do método do mercado;
- Explicar o(s) algoritmo(s) utilizado(s) para a avaliação de modo a ser totalmente percetível o apuramento do valor final do imóvel;
- Considerar, no âmbito da aplicação do método do rendimento, os termos e condições de contrato de arrendamento existente (se aplicável), bem como a informação consistente relativamente às respetivas rendas potenciais.
- Incorporar informação correta sobre as características do imóvel, validando a informação recolhida. Na avaliação de projetos de desenvolvimento, a informação prestada pelas entidades contratantes, como as características especificas do projeto, o prazo de execução ou as receitas e os custos, é determinante para assegurar a consistência das diferentes avaliações;
- Fundamentar adequadamente a utilização de ponderadores para efeitos da determinação do valor final de um imóvel com base em valores apurados por diferentes metodologias.
Investimento imobiliário: entidades responsáveis pela sua gestão
As entidades responsáveis pela gestão de organismos de investimento imobiliário têm vários deveres no que diz respeito à avaliação de imóveis.
Tendo estas gestoras a responsabilidade de obter a correta valorização dos ativos sob gestão dos organismos de investimento imobiliário, a CMVM recomenda o seguinte:
- Devem assegurar a utilização de relatórios de avaliação cuja validação, nomeadamente do valor do imóvel em questão, possa ser realizada sem o auxílio do perito de avaliação de imóveis;
- Proceder à validação dos relatórios de avaliação solicitados a um perito, nomeadamente ao nível dos seus fundamentais, em momento que precede a sua utilização para efeitos da valorização da carteira de um dado organismo de investimento imobiliário;
- Proceder a uma análise crítica das valorizações apresentadas pelos relatórios de avaliação em momentos distintos, assegurando compreender os fundamentos subjacentes a alterações significativas no valor de um imóvel;
- Proceder ao recálculo do valor do imóvel apresentado no relatório de avaliação, dados os fundamentais apresentados pelo perito;
- Validar as valorizações apresentadas nos diferentes relatórios de avaliação por fração autónoma e não por conjunto imobiliário;
- Abster-se de utilizar a valorização apresentada para o imóvel numa situação de normalidade de mercado ou de outra qualquer circunstância, caso o perito de avaliação refira um outro valor no relatório de avaliação resultante de qualquer incerteza apresentada que fundamenta a utilização desse outro valor como mais adequado.
Auditores de organismos de investimento imobiliário
Além de todos os processos de analise e validação do relatório de avaliação imobiliária pelas entidades gestoras, a informação financeira contida em documentos de prestação de contas relativas a organismos de investimento imobiliário é objeto de auditoria,
Em concreto, os auditores devem pronunciar-se sobre a adequada avaliação efetuada pela entidade responsável pela gestão dos ativos e passivos do organismo de investimento coletivo, em especial no que respeita aos instrumentos financeiros transacionados no mercado de balcão e aos ativos imobiliários.
Para este efeito, a CMVM dirigiu a todos os auditores de Entidades de Interesse Público, no passado dia 13 de janeiro de 2021, uma recomendação que veio salientar a importância de alguns dos aspetos que devem ser tidos em conta quando é realizada uma auditoria à valorização de ativos financeiros e não financeiros ao justo valor.
E nestas recomendações destaca-se a análise às estimativas de justo valor suportadas no trabalho de peritos.
De acordo com as normas internacionais de auditoria, para usar aquela fonte de informação externa, o auditor deve, na medida do necessário:
- Avaliar a competência, capacidades e objetividade do perito;
- Inteirar-se do trabalho do perito;
- Avaliar a adequação do trabalho realizado.